Después de firmar: registro y depósito según la Ley 85-25

Esta guía resume los pasos prácticos que siguen a la firma de un contrato de alquiler de vivienda en República Dominicana. Es información general, no asesoría legal. La Ley 85-25 aún no cuenta con reglamento de aplicación, por lo que algunos procedimientos pueden variar entre ayuntamientos.

1. Firmar correctamente

• Impriman un ejemplar original por cada parte (propietario, inquilino y fiador, si lo hay) más uno para registro.
• Cada firmante rubrica al margen de todas las páginas y firma en el espacio final. Anexen el inventario y acta de entrega firmados.
• Conserven copia de las cédulas o pasaportes de todas las partes.

2. Legalizar las firmas ante notario

No es un requisito de validez entre las partes, pero da fecha cierta al contrato y facilita cualquier reclamación. Un notario público certifica que las firmas son auténticas. El costo lo distribuyen según lo pactado en la cláusula de gastos legales (por defecto, a mitad, conforme al artículo 7).

3. Registrar el contrato en el ayuntamiento

El artículo 14 de la Ley 85-25 dispone que el propietario o el inquilino registre el contrato en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde está ubicado el inmueble, para fines de oponibilidad a terceros. Sin registro, el contrato vale entre las partes, pero pierde fuerza frente a un comprador del inmueble o un embargo.

• Lleven el original firmado (idealmente con firmas legalizadas) y copias de las identificaciones.
• La ley no fija plazo ni sanción por no registrar; hacerlo pronto evita interpretaciones divergentes.
• Guarden el recibo o constancia de registro junto con el contrato.

4. Depósito de garantía

Para vivienda, el depósito no puede superar dos meses de renta (artículo 13). El adelanto del primer mes es un concepto distinto y el contrato lo separa expresamente.

Si pactaron custodia bancaria, el propietario deposita la suma junto con una copia del contrato en una sucursal del Banco Agrícola o del Banco de Reservas correspondiente al lugar del inmueble (artículo 15). El banco reconoce intereses a favor del inquilino a una tasa similar a la de cuentas de ahorro y comunica la existencia del contrato al Ministerio de la Vivienda para fines estadísticos. Guarden el recibo bancario: es la prueba del depósito.

Al terminar el contrato, el propietario devuelve el depósito contra recibo de conformidad. Si considera que debe retener una parte, debe comunicarlo por escrito dentro de los cinco días siguientes a la entrega del inmueble, con las evidencias que lo sustenten (artículo 16).

5. Durante el contrato

• Recibos: el propietario entrega recibo por cada pago, salvo que se use un medio bancario con constancia electrónica (artículo 6).
• Reajuste: solo el pactado por escrito; sin acuerdo, no más del 10 % anual (artículo 8).
• Reparaciones necesarias: a cargo del propietario, sin subir la renta durante el período (artículo 20).
• No renovación: avisar por escrito con el plazo pactado; si nadie avisa, el contrato se prorroga automáticamente (artículo 9).
• Desalojo: solo por orden judicial. Ninguna cláusula puede sustituir al tribunal.

Fuentes

• Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025.
• Código Civil de la República Dominicana (norma supletoria).
• Ley 172-13 sobre Protección Integral de los Datos Personales.